Экономика

Жилищные облигации — это от бедности

Попытка Министерства финансов законодательно активизировать рынок жилищных облигаций, предпринятая осенью 2009 года, пока не принесла ожидаемых результатов. Покупка строящегося жилья с использованием облигаций составляет те же 10% в общем объеме продаж коммерческого жилья, что и год назад.

Жилищные облигации появились как альтернатива долевому строительству. Чтобы привлечь еще большее внимание строительных компаний и покупателей жилья к этому финансовому инструменту, в прошлом году Минфин принял постановление № 115, которым была утверждена инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций.

Эмитенты-застройщики получили возможность выпускать облигации, номинированные не только в белорусских рублях, но и в иностранной валюте, а покупать облигации обрели право не только граждане Беларуси, но и другие физлица, а также юрлица. Кроме того, расширились способы обеспечения жилищных облигаций за счет залога имущества и поручительства. Ранее этот вид ценных бумаг выпускался лишь под банковские гарантии.

Интерес к жилищным облигациям со стороны строительных компаний, как отмечают эксперты рынка ценных бумаг, действительно вырос. По данным Минфина, по состоянию на 1 ноября 2010 года в Беларуси в обращении находится 113 выпусков жилищных облигаций в белорусских рублях на общую сумму эмиссии свыше 361 млрд. 544 млн. рублей и 2 выпуска облигаций в долларах США на общую сумму эмиссии 4 млн. 62 тысячи.

По сравнению с началом года с точки зрения общего объема эмиссии жилищных облигаций заметен определенный прогресс. В белорусских рублях объем эмиссии вырос более чем на 118 млрд. рублей, в валюте — на 3 млн. долларов.

Однако эмитентами ценных бумаг в настоящее время являются только10 компаний-застройщиков, самые крупные из которых СООО ТАМБАЗ и УП «Карпович». Это далеко не то количество эмитентов, чтобы говорить о большой заинтересованности строительных организаций к использованию этого финансового инструмента, считают эксперты. При том, что жилищные облигации обладают рядом преимуществ для застройщиков, главное из которых связано с получением финансирования для строительства.

«При долевом строительстве застройщик может начать привлечение средств дольщиков только после получении всех согласований. В случае использования жилищных облигаций достаточно получить гарантию банка на эмиссию, чтобы привлечь средства на более ранних этапах строительства», — отмечает исполнительный директор ГК «А-100» Надежда Матвеенок.

С покупателями жилья аналогичная ситуация. Жилищные облигации для них — это прежде всего страховка от недобросовестных застройщиков, которые могут либо обмануть, либо обанкротиться.

«По законодательству, если застройщик не может довести до конца строительство дома, то при расторжении с дольщиком договора долевого строительства он обязан в течение 6 месяцев возвратить дольщику деньги. Однако даже у самого крупного застройщика могут возникнуть проблемы с возвратом средств, так как деньги вложены в строительство и их попросту нет, — говорит Н.Матвеенок. — Зато жилищная облигация обеспечена страховой защитой. И страховая компания гарантирует человеку возврат вложенных средств в случае неисполнения застройщиков своих обязательств».

При долевом строительстве покупателю необходимо сделать существенный первоначальный взнос (до 30%) и далее платить равными частями до окончания строительства. А облигации можно покупать в соответствии с финансовыми возможностями на всем протяжении строительства.

Еще один плюс жилищной облигации — возможность сэкономить на покупке квадратных метров. Облигации номинированы в рублях и квадратных метрах. И если покупатель сразу оплачивает необходимый пакет облигаций, то в дальнейшем он застрахован от того, чтобы нести расходы от удорожания строительства.

Но, как отмечают эксперты, потребители, преимущественно из-за слабой информированности, пока неохотно покупают жилищные облигации. Например, если проанализировать все предложения на минском рынке коммерческого жилищного строительства, то оказывается, что количество многоквартирных домов-новостроек, финансируемых по схеме долевого строительства, в 8 раз превышает численность аналогичных проектов, финансируемых по схеме жилищных займов.

Слабая вовлеченность белорусских банков в кредитование покупки жилищных облигаций — это еще одна причина слабой развитости этого финансового инструмента. На сегодня таким кредитованием занимаются только «Белинвестбанк» и БПС-Банк. Хотя здесь есть и объективные причины, связанные с общей ситуацией на рынке кредитования.

Основную долю рынка кредитования жилья занимают «Беларусбанк» (70,2%) и «Белагропромбанк» (22,4%). Доля остальных банков на этом рынке колеблется от 0,5% до 2%. Иными словами возможности банков ограничены не только в части развития рынка жилищных облигаций, но и кредитования в целом.

«Беларусбанк» к тому же занимается льготным кредитованием, доля которого за последние десять месяцев увеличилась с 75,2% до 80,8% от общего количества кредитов на финансирование недвижимости. Доля кредитов на жилье на общих основаниях сократилась более чем на 5 процентных пунктов — с 24,8% до 19,2%.

Как отмечает заместитель гендиректора по экономике СООО «ТАМБАЗ» Павел Волков, для банков кредиты на покупку облигаций тяжеловаты.

«Мы работаем с «Белинвестбанком», но наши покупатели квартир в основном берут займ на покупку облигаций в размере 20-30% от стоимости жилья, а остальную сумму вносят самостоятельно. Кредит в размере, например, 80% от стоимости жилья — большие затраты для клиентов».

По словам заместителя директора департамента розничного бизнеса БПС-Банка Сергея Коробца, для банков в работе с жилищными облигациями существуют определенные риски.

«Жилищные облигации могут обращаться на вторичном рынке. И если по каким-то причинам гражданин передумал покупать жилье, то он может продать пакет облигаций другому лицу. В этом случае возникают риски продажи ценных бумаг неплатежеспособным клиентам. Мы теряем возможность влияния на клиента».

Эффективный инструмент влияния — это поручительство либо залог. «Но залог создает определенные трудности для клиента. Существуют графики платежей, в соответствии с которыми человек покупает определенное количество ценных бумаг. Но при каждой такой операции мы берем бумаги в залог, их приходится в очередной раз регистрировать, что удлиняет процедуру покупки и она стоит определенных денег для покупателя», — отмечает Коробец.

Во всем мире, как подчеркивают эксперты, граждане предпочитают вкладывать в готовое жилье. Использование таких инструментов как жилищные облигации и долевое строительство — это от бедности. Чтобы рассредоточить платежи за жилье и хоть как-то сэкономить.

Сергей Коробец между тем подчеркивает, что как только станет увеличиваться число инвесторов в жилищные облигации с целью заработать на них, а не приобрести жилье, этот инструмент получит существенный импульс для своего развития.