Иностранных инвесторов обделили хорошими офисами

Завлекая иностранные компании, Беларусь по-прежнему не может обеспечить им комфортные условия для ведения бизнеса. Помимо инвестиционных рисков, зарубежные инвесторы сталкиваются с дефицитом качественной офисной инфраструктуры. В Минске, куда и приходит большинство инвесторов, явственно наблюдается нехватка высококачественных офисных помещений.

По информации комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома, на сегодня в столице реализуется 268 инвестиционных проектов в области строительства коммерческой недвижимости на общую сумму 13 млрд. долларов. Однако, с учетом больших сроков реализации проектов, проблема дефицита высококлассных офисных помещений в ближайшие несколько лет будет оставаться головной болью многих зарубежных компаний.

Качественные офисные здания начали появляться в Беларуси только с 2006 года — с первого бизнес-центра класса «А» «Немига-сити». «Однако за пять лет новых офисных объектов высокого класса «А» и «В» в Минске появилось не так много», — констатирует финансовый директор «А1Девелопмент» Надежда Черникова.

По оценкам экспертов компании, в столице предложение офисной недвижимости составляет около 400 тысяч квадратных метров. Между тем в Киеве совокупный объем офисных помещений классов «А» и «В» составляет 1 млн. 230 тыс. кв. метров, в Санкт-Петербурге — 1 млн. 898,4 тыс. кв. метров, в Варшаве — 3,5 млн. кв. метров. В плане обеспеченности качественной офисной недвижимостью Минск проигрывает даже сходным по размеру и количеству жителей городам.

На развитии рынка офисной недвижимости сказался и прошлогодний кризис. По оценкам экспертов, тенденция сокращения вывода на рынок новых проектов по строительству бизнес-центров сохранится и в этом году.

Директор ООО Colliers International Андрей Алешкин в свою очередь прогнозирует и другие изменения на рынке коммерческой недвижимости. В частности, он не исключает, что в целях экономии средств на аренду руководства многих компаний могут принять решение о переезде из крупных бизнес-центров в другие офисы, где ставки аренды ниже. Или же будут пытаться разными способами выбивать у арендодателей снижение стоимости аренды.

По оценкам эксперта, средние ставки аренды в Минске офисов класса «А» колеблются в диапазоне от 30 до 37 евро без НДС, класса «В» — от 19 до 29 евро. «Но ставки аренды в целом по рынку коммерческой недвижимости, по нашим оценкам, упали, и это негативно сказывается на сроках окупаемости инвестиций, которые выросли»,— отмечает Андрей Алешкин.

Тем не менее, рынок офисной недвижимости все равно остается привлекательным для инвесторов. И это, полагают аналитики, один из главных факторов, который будет стимулировать его дальнейшее развитие.

«Инвестиции в коммерческую недвижимость остаются одним из наиболее популярных и успешных способов сохранения сбережений, — заявляют в компании IDC Group. — Доходность для инвестора, вкладывающего средства в коммерческую недвижимость, по-прежнему остается на достаточно неплохом уровне — 12,5-15% в год в зависимости от класса и функционального назначения объекта. Исходя из сложившихся сегодня цен продажи и ставок аренды офисов, сроки окупаемости инвестиций в недвижимость составляют около 6 лет, что значительно меньше европейских и российских показателей».

И это также будет подстегивать рынок к развитию и стимулировать рост строительства новых высококласнных офисных помещений, полагают эксперты.

По словам гендиректора «А1Девелопмент» Игоря Портнова, если раньше большинство предприятий предпочитало арендовать офисные помещения в бизнес-центрах или административных зданиях, то в 2011 году начало расти число тех, кто готов приобретать недвижимость в собственность.

«Сегодня средний срок окупаемость инвестиционных вложений в офисную недвижимость составляет порядка 6-7 лет. При таком сроке окупаемости выгоднее вкладывать средства в приобретение собственного офиса, чем арендовать площади. И как показал 2011 год, многие компании сместили акценты с аренды в сторону покупки офисных помещений. И, думаю, эта тенденция сохранится и в нынешнем году», — отметил Игорь Портнов.

По словам Надежды Черниковой, приобретать недвижимость в собственность выгодно и в связи с тем, что вместе с площадью компании покупают ценный ликвидный актив, который может быть использован в бизнесе. Офис, например, может стать предметом залога для получения кредитных ресурсов в банке.

Но, естественно, многое будет зависеть от состояния дел в экономике. Если ситуация стабилизируется, то это станет предпосылкой к укрупнению и расширению компаний и дальнейшему росту спроса на офисные помещения. Девелоперы в свою очередь смогут спокойно реализовывать намеченные проекты. Правда, есть опасения, что отечественные строительные компании не смогут удовлетворить весь имеющийся спрос.

По мнению Андрея Алешкина, у Беларуси, в случае стабилизации ситуации в экономике, появится возможность активно задействовать другие резервы — инвестиции в строительство новых бизнес-центров со стороны крупных зарубежных девелоперских компаний.

«У нас сформирована прозрачная система инвестиционных договоров. Работать на рынке стало проще. А задействование потенциала зарубежных компаний — это новый уровень строительства, новые технологии и рост офисных зданий», — отмечает эксперт.

Но пока «экономика не отошла от кризиса, и еще будет отходить. Инвесторы это все видят и пока взвешивают свои риски», добавляет Алешкин.