Экономика

Квартира в лизинг: дешевле, но не своя

Обещание депутатов ввести лизинг жилья обнадеживает бездомных белорусов. Он кажется выходом из ловушки неподъемных банковских кредитов. Лизинговые компании не собираются драть три шкуры с бедных белорусов. По прогнозам, сдерут одну или две, что значительно улучшит самочувствие желающих приобрести жилье.

В октябре 2014 года депутаты могут принять закон, по которому физическим лицам позволят покупать недвижимость в лизинг. Это значит, что кредиты с дикими банковскими ставками уйдут в прошлое. Взамен придут лизинговые ставки — предположительно, в два раза меньшие.

Специалисты прогнозируют: рынок недвижимости оживится, вырастет конкуренция, что положительно отразится на ценах на недвижимость.

Naviny.by вместе с экспертами отрасли спроектировали лизинговый механизм, который в будущем позволит белорусам решать квартирный вопрос меньшей кровью.


Как работает потребительский лизинг

Планируемые нововведения в Гражданском кодексе разрешат белорусам не только брать в лизинг недвижимость, но и автомобили, бытовую технику и другие товары длительного пользования.

Что такое лизинг

Лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа. Лизинг предусматривает амортизацию имущества, что со временем снижает его стоимость. Так что к концу договора предмет лизинга может перейти во владение лизингополучателя без существенных доплат. В Беларуси лизингополучатель, юридическое лицо, помимо основных платежей, обязан уплачивать НДС (20%). Пока неизвестно, будет ли потребительский лизинг предусматривать уплату НДС физлицами. Предмет лизинга до момента полного выкупа является имуществом лизингодателя.

Лизинговую деятельность смогут вести лизинговые организации, юридические лица и индивидуальные предприниматели.

«Если производитель или продавец будет видеть, что у него возникли сложности с продажей, то часть товара он может реализовать в лизинг. Если у застройщика готовы покупать квартиры за полную стоимость, то ему незачем использовать лизинговые механизмы», — заявил зампредседателя постоянной комиссии Палаты представителей по бюджету и финансам Владимир Шитько.

Что касается жилья, то для его приобретения в лизинг необходимо будет внести процент от общей стоимости — около 30%, а затем ежемесячно делать выплаты, предусмотренные в договоре с лизингодателем. Срок, за который нужно погасить полную стоимость имущества, будет также определять договор с лизингодателем. Важно, что лизингодатель имеет право использовать предмет лизинга в качестве залога. То есть в случае неуплаты забрать квартиру себе.


Лизинг для бедных

Парламентарии вводят потребительский лизинг для граждан, которые не могут одномоментно заплатить за жилье или другое дорогостоящее имущество. При средней зарплате в 620 долларов, целевая аудитория нового закона представляется обширной.

К примеру, около 800 тысяч семей стоит в республиканской очереди нуждающихся на улучшение жилищных условий. При этом банковские кредиты в белорусских рублях предлагают неподъемные ставки: 30-40%. Перспектива переплачивать за квартиру 40% мало кого привлекает. Это в придачу к низким зарплатам привело к сегодняшнему замиранию на рынке частной недвижимости. Жилья строится мало, к тому же оно дорогое.

Граждане могли бы пользоваться более дешевыми валютными кредитами, но банки не выдают их физлицам с 2009 года. Зато юрлиц это не касается. Они могут получить кредит в евро-долларах по ставке 10-12%.

И лизинговые компании, привлекая валютное кредитование на себя, могут стать для белорусов и застройщиков спасательным кругом, который не даст уйти на дно рынку жилья.


Будущее жилья по лизингу

В сфере недвижимости с оптимизмом смотрят на анонсированный лизинговый механизм. 

 «На данный момент предложение интересно для физлиц, это инструмент для привлечения более дешевых ресурсов. Покупатель, работая с лизинговой компанией и дополнительно оплачивая лизинговую ставку и НДС, на выходе получает ставку на порядок ниже, чем ставка по кредитам в белорусских рублях. Лизинговые компании сейчас разрабатывают программы сотрудничества с частными лицами, мы надеемся, что их оценят покупатели недвижимости и это оживит рынок», — сказала в интервью Naviny.by руководитель агентства недвижимости «Твоя Столица. Новостройцентр» Наталья Пичуха.

Рынок, похоже, только и ждет, когда ему дадут оживиться. По информации одного из крупных игроков на лизинговом рынке, население весьма заинтересовано в таком варианте приобретения жилья. На ежедневно поступающие в эту компанию звонки приходится отвечать, что лизинговые сделки с гражданами — это перспектива 2015 года, по самому оптимистичному сценарию. Ведь с принятием закона возникнет необходимость корректировать документы, регулирующие лизинговую деятельность, и другие нормативные акты.


5 рисков жилья по лизингу

1. Основное преимущество лизинговых сделок по недвижимости — относительно дешевые валютные кредиты. Но не исключено, что государство может со временем запретить или ограничить их привлечение. 2. Если в лизинговую сделку привлекаются валютные кредиты, то одновременно с выигрышем по низкой ставке покупатель рискует. Курс растет ежедневно без гарантии его стабильности. 3. Недвижимость по лизингу подразумевает долгосрочные сделки. Учитывая низкую кредитоспособность граждан и большую стоимость жилья, компании рассматривают срок в 15 лет. Далеко не у всех лизинговых фирм есть возможность выдавать гражданам такие длинные деньги. Если лизингодатель собирается привлекать банковские кредиты, максимальный срок которых 8 лет, то покупатель может столкнуться с очень жесткими временными рамками. 4. Приобретая квартиру по лизингу, покупатель не является ее владельцем. Она до момента выплаты полной стоимости принадлежит лизингодателю. Из этого вытекает невозможность прописаться в ней самому и прописать ребенка. До момента полного выкупа также откладываются сделки по этой недвижимости. 5. Приобретаемая на условиях лизинга квартира может быть предметом залога. В случае нарушения определенных договором условий оплаты, лизингодатель может забрать ее себе или передать банку, если под недвижимость брался кредит.

Квартирный калькулятор

Квартира в лизинг может быть до 25% дешевле квартиры, купленной с привлечением 40%-ного кредита в национальной валюте. К рыночной стоимости квартиры прибавляется лишь лизинговая ставка — прогнозируется до 15%, — которая состоит из вознаграждения лизингодателю плюс, если он брал кредит, ставка по кредиту.

Сегодняшняя законодательная база требует от юридических лиц уплаты НДС в 20%. В какой мере это требование будет касаться физических лиц в будущем, не ясно. Амортизация имущества со временем удешевляет его стоимость, а значит и остаточную сумму выплат. Стоит помнить, что возможность брать квартиру в лизинг может ограничить необходимость первоначального взноса в размере 30-40% от стоимости жилья.

Таким образом, если вы берете квартиру в лизинг с начальной стоимостью 100 тысяч долларов, то к концу срока договора выплаты по ней составят около 115 тысяч долларов. После внесения аванса вам достанутся ежемесячные платежи в размере 625 долларов при условии 10-летнего лизингового договора и отмены НДС для физических лиц.

В разговоре с Naviny.by крупные лизинговые компании воздержались от прямых прогнозов по стоимости лизинга недвижимости для граждан. На данном этапе всё очень не ясно: кроме проекта закона, нет никаких документов, регулирующих механизм. Какая-то конкретика может появиться, по нашим ожиданиям, лишь к началу 2015 года.