Поможет ли жилищный лизинг решить белорусам квартирный вопрос?

 

Передача имущества, в том числе и недвижимости, в лизинг физическим лицам будет разрешена в Беларуси. Такую норму вводит указ № 99 от 25 февраля 2014 года «О вопросах регулирования лизинговой деятельности». Станет ли это полноправной альтернативой жилищному кредитованию и хотя бы частичным решением квартирного вопроса для белорусов?

Лизинг — это вид финансовых услуг, одна из форм кредитования при покупке очень дорогих товаров физическими лицами или организациями. Проще говоря, лизинг — это долгосрочная форма аренды с последующим правом выкупа. В Беларусь лизинг пришел в 1991 году. По результатам 2012 года лизинговые услуги в Беларуси представляли 166 компаний, профессионально лизингом занимались около 40. Общий объем лизингового портфеля на конец 2012-го превышал 16 трлн. рублей, около половины этих денег приходилось на долю компаний, учрежденных банками (среди которых и ОАО «АСБ Беларусбанк», кстати).

Но если раньше лизинг был доступен только организациям и предпринимателям (которые чаще всего использовали его для приобретения оборудования и автомобилей), то с 1 сентября 2014 года, когда указ № 99 заработает в полную силу, воспользоваться лизингом, в том числе и жилищным, сможет любое физическое лицо.

Основное отличие жилищного лизинга от жилищного банковского кредита в том, что в первом случае собственником жилья до момента уплаты всех платежей является лизинговая компания, а во втором — сам потребитель (квартира на время выплат находится в залоге у банка).

Для лизинговой компании такая ситуация облегчает многие процессы — в частности, процедуру взыскания имущества, сокращая время и траты на судебные издержки и выселение в случае, если потребитель по каким-то причинам не может оплачивать услугу.

Но что жилищный лизинг сможет дать белорусам, мечтающим о собственном жилье?

По логике, более высокая защищенность лизинговых компаний от недобросовестных плательщиков позволит им устанавливать более низкие процентные ставки, что должно сделать приобретение жилья более доступным.

Однако не все так просто.

«Лизинговые компании должны платить НДС, поэтому для них квартиры будут на 20% дороже», — поясняет доктор экономических наук Владимир Тарасов. Необходимость оплаты НДС значительно снижает выгоду лизинга для физлиц (не только жилищного, но и, например, на автомобиль). А вот практически к нулю ее может свести нестабильность курса белорусского рубля по отношению к основным мировым валютам — по данным за два месяца нынешнего года снижение белорусского рубля к доллару составило около 1,25% в месяц.

Даже если воспользоваться услугой псевдовалютного лизинга (предполагает более низкие процентные ставки, но привязку к изменению курса, все риски за который лежат на потребителе), то выплаты по лизингу в лучшем случае будут примерно равны выплатам по банковским кредитам. А если курс изменится больше — кто возьмется предсказать динамику на годы вперед?

Начальник отдела регулирования лизинговой деятельности управления регулирования небанковских операций Национального банка Александр Дедков в интервью БЕЛТА отметил, что эффективная реализация в Беларуси услуги жилищного лизинга «потребует решения некоторых вопросов, в частности, освобождения от уплаты НДС при передаче в лизинг физическому лицу жилья, объектов недвижимости, других предметов длительного пользования».

Учитывая, что Нацбанк является основным регулятором рынка лизинга и в какой-то мере лоббировал указ № 99, можно надеяться, что ставка НДС до полного вступления документа в силу будет отменена или ограничена, однако сделает ли это жилищный лизинг доступным, удобным и актуальным для массового потребителя?

«Если лизинговым компаниям дадут льготы по НДС и в новом законодательстве не будет никаких подводных камней, то лизинговые компании могут составить конкуренцию коммерческим банкам и повлиять на ставки по жилищным кредитам», — говорит Владимир Тарасов.

В то же время экономист не исключает, что в документах, регулирующих рынок лизинга Беларуси, «могут быть нормы, которые могут свести на нет все достоинства лизинга».

При этом эксперт подчеркивает очевидную заинтересованность Нацбанка в развитии финансового рынка в стране и развитии лизинга как части этого рынка.

«Нацбанк — достаточно рыночная структура и действительно заинтересован в развитии финансового рынка, а лизинг по сравнению с другими странами у нас недостаточно развит. Шкурного интереса у Нацбанка нет, можно сказать, что у них самые благородные мотивы», — считает Тарасов.

В любом случае, делать какие-то окончательные выводы сейчас пока преждевременно, так как работа по законодательному регулированию белорусского рынка лизинга с подписанием указа не закончилась.

В ближайшие полгода Нацбанку предстоит принять пакет нормативных правовых актов по вопросам лизинга, проследить за внесением всех необходимых изменений в законодательные акты и осуществить другие меры по реализации указа — создан даже целый отдел регулирования лизинговой деятельности, который будет как разрабатывать документы, так и следить за их соблюдением в будущем.

Кстати, указ № 99 создавался в сотрудничестве с Ассоциацией лизингодателей Беларуси.

«С нами согласовывали указ. В основном, все наши пожелания были учтены. Текст указа получился достаточно приемлемым с точки зрения профессиональных игроков рынка. Мы довольны этим указом», — отмечает директор ассоциации Сергей Шиманович.

По его словам, сейчас организация плотно работает с Нацбанком по подготовке сопутствующих указу о лизинге документов.

«Буквально 5 марта у нас было совещание по этому вопросу — мы нашли полное взаимопонимание. Учитывая, что в лизинговой отрасли сосредоточено большое количество специалистов, то думаю, что те документы, которые будут сделаны, будут в интересах всех участников рынка — как лизинговых компаний, так и потребителей», — подчеркивает Шиманович.

«Сейчас Нацбанк готовит проекты ряда нормативных документов, которые, если будут приняты, позволят не облагать услуги лизинговых компаний НДС для физлиц и сравнять их тем самым по доступности с кредитами», — говорит директор Ассоциации лизингодателей. Однако, добавляет он, нужно иметь ввиду, что все документы должны будут пройти согласование также в Минфине, Минэкономики и Администрации президента.

Окончательно сформированного законодательства ждут и лизинговые компании, которые сейчас указ № 99 не комментируют, так как основные параметры жилищного лизинга там не определены.

«Расширение сферы применения лизинга представляется перспективным для реализации социально значимых потребностей физлиц. Снятие ограничения актуально в условиях планируемого развития лизинга жилья и реализации в Беларуси программ доступа населения к финансам», — отметили корреспонденту Naviny.by в ОАО «Промагролизинг».

Что касается соседних стран, то жилищный лизинг в качестве альтернативы ипотеке предлагается и в России. В частности, банк ВТБ24 планирует в первом квартале этого года окончательно оформить эту услугу, но больших планов на нее не строит, прогнозируя долю такого продукта в общем объеме ипотечных кредитов не более 2%. Основными потребителями услуги банк предполагает высокорисковых заемщиков, которые по каким-то причинам не могут или не хотят озвучивать свой реальный доход.

По мнению Сергея Шимановича, в Беларуси аудитория жилищного лизинга предполагается несколько другая, так как справка о доходах также будет необходима претендентам на эту услугу. Однако, в отличие от банков, лизинговые компании, вероятно, будут менее жестко и скрупулезно оценивать своих клиентов, не требуя, например, поручителей (риски для компании снижены за счет того, что имущество до полного расчета будет в ее собственности).

Сергей Шиманович прогнозирует, что при определенных условиях жилищный лизинг в Беларуси может стать довольно популярным. Среди этих условий, помимо отмены НДС, также сохранение возможности предоставлять лизинг в валюте и составлять псевдовалютные договоры.

«Думаю, если по стоимости жилищные кредиты и жилищный лизинг будут примерно равны, то более привлекателен для потребителя будет лизинг, потому что он доступнее. Сложно сказать, насколько массовым будет жилищный лизинг, но интерес к нему будет однозначно», — считает Шиманович.

Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что жилищный лизинг, скорее всего, массовым не станет и полностью квартирный вопрос вряд ли решит, хоть и может быть интересен определенному кругу потребителей, если законодательство будет гарантировать им защиту, например, в случае разорения лизинговой компании.

«У нас нет необходимости в том, чтобы делать покупку недвижимости в кредит и в лизинг более доступной, — считает Владимир Тарасов. — Дело в том, что у нас строительство нового жилья искусственно сдерживается за счет того, что государство предоставляет недостаточно участков под жилищное строительство. Поэтому в таких условиях, даже если обеспечить дополнительное финансирование населению, это приведет к скачку цен, а не к увеличению объемов строительства и покупок жилья. Это моя точка зрения. Думаю, специалисты по недвижимости ее не разделяют, потому что все хотят, чтобы было больше денег и были выше цены».