Мнение

Геннадий Калёнов. ЖКХ. Не повторить ошибок россиян

Геннадий Калёнов. Исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси. Родился в 1962 году. Опыт работы в сфере управления жильем 12 лет. В качестве одного из ведущих экспертов по управлению жильем приглашался на конференции в Германии, России, Украине, Эстонии, привлекался для консультаций представительства Всемирного Банка в Беларуси, Восточного комитета Германской экономики, организации и проведения социологических исследований среди собственников жилья в Беларуси. Автор многочисленных статей на тему управления жильем. Редактор интернет-портала www.jildom.com.

Министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Терехов в недавнем интервью БЕЛТА сообщил, что государственное регулирование системы ЖКХ — это правильно. «В России, к примеру, вся сфера ЖКХ была отдана частному бизнесу. Происходящие там сейчас преобразования направлены как раз на усиление роли государства», — отметил, в частности, Терехов.

По информации, которая поступает к нам от наших российских членов МАМН, и по информации из открытых источников, это верно лишь отчасти — в зависимости от того, что понимать под «ролью государства».


Усиление роли государства или ответственности собственника?

Так, например, в Москве примерно 80% многоквартирных жилых домов (МЖД) находятся в управлении (через договора с собственниками квартир) государственных унитарных предприятий (ГУП), и это мало чем отличается от Минска. Еще пример — более половины от общего количества муниципальных унитарных предприятий (МУП) Кировской области осуществляют деятельность в сфере ЖКХ и такие предприятия имеются в 80% муниципальных образований области. Доля их в общем объеме услуг ЖКХ достигает в отдельных муниципальных образованиях 80-100%, при этом 60% являются убыточными и финансируются из бюджета.

Да что там отдельные области, на жилищно-коммунальное хозяйство в России тратится больше денег, чем на образование и оборону (значительная часть этих денег из бюджета). Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ оценивает ежегодный оборот сектора ЖКХ более чем в 4 трлн. российских рублей, это примерно 5,6% ВВП за 2014 год, или 125 млрд. долларов по курсу в июне 2014-го.

Что касается отдельного сектора ЖКХ — управления частным жильем. Действительно, примерно три года назад власти нескольких российских городов, озабоченные бессмысленностью и беспощадностью реформ в ЖКХ, проведенных в 90-е годы прошлого века в России, начали где-то даже копировать опыт Беларуси и взяли курс на госуправление частным жильем (совместными домовладениями). Но этот эксперимент провалился.

Провалился по одной причине, которую давно осознали в ЕС, СНГ и Китае — себестоимость услуг государственных организаций в ЖКХ всегда выше, чем частных, что подчёркивал публично и министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, и это касается в том числе управления жилфондом.

В настоящее время в России, впрочем как и в Казахстане, Узбекистане и других странах СНГ, взят курс на государственно-частное партнерство в ЖКХ и на повышение профессионализма управляющих жильем (экзамены, лицензирование).

Более того, президентом РФ Владимиром Путиным министерству строительства и ЖКХ РФ поставлена задача — передать все неэффективные предприятия ЖКХ государственной и муниципальной собственности в концессию частному бизнесу не позднее 2016 года. Концессия — одна из лучших форм государственно-частного партнерства в ЖКХ. При ее реализации инфраструктура передается частному оператору, но с жесткими обязательствами — обеспечить качество и надежность предоставления услуг. В 2014 году в России заключено 112 концессионных соглашений, всего же в России сегодня работает 428 таких соглашений.

На портале фонда www.reformagkh.ru зарегистрировались 49 тыс. юридических лиц, в том числе 25 тыс. товариществ собственников жилья (ТСЖ) и более 4 тыс. жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), управляющих компаний (УК) — предположительно 16-19 тысяч. Сколько их всего, точно неизвестно: пока регистрация на сайте фонда не является обязательной (обязанностью УК является раскрыть информацию о деятельности на сайте фонда).

Крупных игроков на этом рынке нет — в основном это региональный бизнес, компании с долей в 5% рынка или более никому не известны — укрупнение происходит на уровне муниципалитетов, реже на уровне регионов. Ответ на вопрос, почему такие вроде бы огромные деньги не привлекают крупный бизнес, кроются в местных муниципалитетах.

Бизнес управления жильем в РФ до сих пор монополизирован, и хотя де-юре никакого монополизма нет, он в основном связан с действующими и бывшими муниципальными чиновниками. Из-за сговора между УК собственники квартир не могут быстро поменять одну УК на другую. Формально более 90% российских управляющих компаний являются частными, но большинство из них в конкурентной борьбе не участвуют — это либо приватизированные ЖЭКи и ДЭЗы, либо компании, созданные в начале 2000-х по инициативе местных властей, и все они действуют на строго очерченных (поделенных) территориях, как в СССР. В большинстве случаев собственниками таких компаний являются люди, связанные с местными администрациями.

Кроме властного ресурса, у действующих игроков есть монополия на информацию. Вести бизнес в этой сфере можно, только имея данные о жилом фонде — состоянии домов, адресах, числе проживающих в них людей и т.д. Если этой базы нет, то счета выставить просто некому. Любой новый игрок будет вынужден создавать базу лицевых счетов заново, а добыть ее негде — придется обходить дома, опрашивать, кто здесь живет, запрашивать информацию в Росреестре и т.д. Это почти неподъемная задача.

Поэтому «регулировать» УК в РФ будут двумя путями:

- введением обязательного лицензирования с 1 мая 2015 года для УК;
- открытостью данных о жилом фонде для новых инвесторов.

К слову, новых инвесторов ждут с нетерпением все — и госчиновники, и население. Уж больно «старые УК» надоели своими коррупционными схемами. Эксперты считают, что инвесторы не будут спешить в этот сложный бизнес, но сама попытка их привлечения правильная.

Лицензия у УК может быть отозвана, если в течение года у организации по решению суда было два административных наказания за невыполненные предписания жилищной инспекции, в том числе по жалобам жильцов. Если таких домов наберется более 15% от всего жилого фонда под управлением компании, то и сама компания лишится лицензии. Ложка дегтя — обязательное лицензирование УК не подтверждено мировой практикой и спорно в условиях избирательного применения законов в России.

Открытость данных о жилом фонде для всех игроков должна обеспечить Государственная система ЖКХ (ГИС ЖКХ), в которую будет внесена вся информация о лицевых счетах жильцов и состоянии объектов. При этом все руководители УК до 01.05.2015 обязаны были сдать госэкзамен — пройти электронное тестирование знаний (ответить минимум на 86 вопросов из 100).

А теперь представим, что:

- руководители всех ЖЭСов Беларуси должны сдать электронное тестирование (не сдал — отстранён);
- за 2 нарушения срока и порядка проведения текущего ремонта МЖД в течении года ЖЭС лишается права управлять домом;
- при потере 15% многоэтажек от работы отстраняется всё ЖРЭО.

Ужастик? Фантастика? А в России это реально с 1 мая. Так что ни о каком «госуправлении» говорить не приходится, скорее другое — дикий и еще формально монополизированный рынок управления жильем в РФ пытаются открыть для серьезных инвесторов и создать условия для реальной конкуренции, профессионализировать.

Хотя российские эксперты пока не уверены в серьезности этих попыток и говорят о «создании видимости для населения». По их мнению, развитие рынка и профессионализма достигается другими методами — логичным и последовательным законодательством, системой обучения и аттестации, развитием профессиональных объединений и созданием ими (а не чиновниками) профессиональных стандартов, распространением лучшего опыта, повышением информированности собственников.

В Гражданский кодекс РФ было введено новое понятие — товарищество собственников недвижимости (ТСН), а ТСЖ хотя и сохранились, но стали «подвидом» ТСН, подчинившись в первую очередь регулированию Гражданского кодекса. В результате ТСЖ, которых по России насчитывается около 65 тысяч, фактически потеряли самостоятельность организационно-правовой формы (что планировали сделать и в Беларуси) и не могли самостоятельно эксплуатировать свои многоквартирные дома.

И что вы думаете, граждане обрадовались, что их дома передадут муниципальным управляющим компаниям?

Ничего подобного! В органы госуправления посыпались многочисленные жалобы и обращения, в том числе потому, что ТСЖ не могли по новым правилам открывать спецсчета на капремонт. В результате в комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ прошло совещание, на котором обсуждались последствия проведенного в прошлом году изменения организационно-правовой формы объединений собственников жилья. Большинство депутатов решили, что ситуацию надо исправлять, вернув ТСЖ полномочия и возможность спокойно работать. В настоящее время обсуждается законопроект, который опять позволит регистрировать ТСЖ в многоквартирных домах.

Данный печальный опыт показывает, что попытка «поуправлять» частной собственностью граждан вместо них самих никогда не приведёт к положительному результату. Ну и зачем этот эксперимент повторять на белорусских гражданах?


Почему тогда так мало регистрируется товариществ собственников в Беларуси по инициативе граждан?

Потому что граждане совершенно не информированы в вопросах управления общим имуществом (многоквартирные жилые дома, за исключением индивидуальной собственности), и эту работу по информированию граждан почти никто не проводит.

Потому что юридически за всё отвечают государственные организации, которые получают в полном объеме бюджетные ассигнования, а для ТС и ЖСПК эти ассигнования искусственно урезают.

Потому что местные власти практически не оказывают создаваемым ТС и ЖСПК реальной помощи.

Для примера, мэрия Таллинна считает самым важным в своей деятельности работу по оказанию помощи ТС (квартирным товариществам). Там даже такой лозунг есть — «Каждая дотация квартирному товариществу — это содействие в улучшении и украшении городской среды».

Так, например, для квартирных товариществ предусмотрены следующие дотации:

- на утепление фасадов — до 19 000 евро для одного многоквартирного жилого дома (МЖД);
- на приведение в порядок дворовых территорий — до 16 000 евро одному МЖД;
- на озеленение и цветочное оформление дворов — до 600 евро одному МЖД;
- бесплатная передача земли вокруг дома для организации парковочных мест за счет членов квартирного товарищества при помощи города;
- на энергетическую паспортизацию домов — 95 евро для одного МЖД;
- дотации ассоциациям квартирных товариществ для юридических консультаций членов КТ, организацию «дней энергии» и т.д. — до 10 000 евро в год;
- дотации на обучение председателей и членов правления КТ — 128 евро на одного человека.

В результате в городе с населением 430 тыс. человек создано по инициативе жителей 3,7 тысячи квартирных товариществ.


О перспективах белорусских товариществ собственников

Несколько месяцев назад в Беларуси принято решение о проведении модернизации МЖД (совместных домовладений) только за счет собственников квартир (членов совместных домовладений). Говоря проще, модернизация к капитальному ремонту (основной ЖКУ) теперь отношения не имеет.

Де-юре всё верно… Но как наши граждане будут утеплять теперь свои многоквартирные дома? Без создания ТС (юрлица) организация такой работы невозможна. Поэтому представляется единственным правильным решением сохранение ТС и ЖСПК как юридических лиц и в дальнейшем популяризация такой формы управления совместным домовладением, с целью возможности для ТС и ЖСПК получать кредиты, различные пособия и гранты из программ энергоэффективной модернизации МЖД.

При этом возрастает роль руководителей ТС и ЖСПК, а также членов правления этих организаций, и их профессионализация путем переобучения и повышения квалификации, а также обучения новых кадров. Для этого уже создаются соответствующие программы, и я считаю, что у ТС и ЖСК будущее есть. Будущее, в котором роль большинства ТС и ЖСПУ — заказчики услуг у специализированных профессиональных компаний.

Мнения колумнистов могут не совпадать с мнением редакции. Приглашаем читателей обсуждать статьи на форуме, предлагать для участия в проекте новых авторов или собственные «Мнения».