Сергей Зикрацкий. БИЗНЕС В ЗАКОНЕ. Как заставить владельцев участков построить дом за 5 лет?

 

Сергей Зикрацкий. Юрист. Выпускник факультета права Белорусского государственного экономического университета. Дополнительное юридическое образование получал в России, Латвии, Польше, Великобритании (Оксфорд). Работал в крупных холдинговых компаниях. В настоящее время возглавляет «Юридическое агентство Сергея Зикрацкого», которое специализируется на вопросах договорного и корпоративного права, налогообложения, правового регулирования информационных технологий, интеллектуальной собственности, СМИ, рекламы, представления интересов в хозяйственных судах.

Одним из самых обсуждаемых нормативных актов ноября стал указ президента от 11 ноября 2011 года «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков».

Данным указом возобновляется действие нашумевшего в свое время указа президента от 07.02.2006 г. № 87, которым был установлен трехлетний срок для строительства дома.

Несмотря на то, что новые требования по срокам строительства жилых домов и дач вступят в силу с 1 марта 2012 г., о перспективах строительства и последствиях принятия данного указа стоит задуматься уже сейчас.

Указом предусмотрено, что строительство жилого дома, дачи должно быть завершено в течение 3 лет с момента государственной регистрации прав на земельный участок.

Данный срок строительства может быть продлен местным исполкомом, но только один раз и не более чем на 2 года. Указ определяет основания для продления срока строительства: материальное положение гражданина либо другие уважительные причины (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина). При этом как часто у нас бывает, указом не определен порядок продления сроков строительства, что вызывает много вопросов, которые пока остаются без ответов. По каким критериям будет определяться материальное положение и уважительность причин? Является ли продление строительства обязанностью исполкома или это лишь его право?

Указом также предусмотрено право гражданина осуществить консервацию не завершенных строительством жилого дома, дачи на срок, не превышающий 3 лет. Абсолютно нелогичной выглядит норма, разрешающая консервацию только один раз. Разработчики указа не могли не знать, что в наших климатических условиях осуществлять строительство дома в период с ноября по начало апреля просто невозможно. А это более 5 месяцев в году! А в некоторых местах, где отсутствуют нормальные подъездные пути, стройка начинается только в мае, когда дороги к участкам высыхают.

Большинство граждан, которые строят дома, сами осуществляют консервацию своих строек на зиму. Так если государство и решило ограничить сроки строительства, почему нельзя дать гражданам на законном основании консервировать свои строения на зиму? Если срок консервации строительства в 3 года для разработчиков является принципиальным — не надо ограничивать количество консерваций, достаточно суммировать срок всех консерваций и ограничить его в 3 года.

Указом установлено, что если жилой дом или дача не будут построены в установленные сроки, они будут изъяты по решению суда. После этого они или выкупаются исполкомом по цене государственной оценки, либо реализуются с публичных торгов.

Положительным по сравнению с действовавшими в 2006-2009 году требованиями по срокам строительства является то, что завершением строительства по новому указу является возведение фундамента, стен и крыши дома. Ранее было предусмотрено, что окончанием строительства является введение дома в эксплуатацию. Но это, наверное, единственный положительный момент.

Принятие этого указа именно сейчас вызывает недоумение. В самом указе написано, что принят он в целях развития индивидуального жилищного строительства, сокращения количества не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач. Однако разработчики указа, наверное, не подумали, за счет каких источников сейчас будет развиваться индивидуальное строительство. Даже владельцы бизнеса не спешат строиться. Все свободные средства, как правило, вложены в бизнес, и на строительство их точно не хватает. А что говорить о среднем классе или простых гражданах, когда средняя зарплата по республике едва превышает 250 долларов, а решиться взять кредит, ставки по которым достигают 100%, может разве что сумасшедший.

Понятно, что введением подобных норм государство желает бороться с гражданами, которые получили в свое время участки без намерения строиться, а с надеждой продать их подороже. Этот указ сродни другой инициативы, которая уже который год витает в стенах государственных органов — установить минимальный процент готовности дома для регистрации его в качестве незавершенного строения, а следовательно — для перепродажи. В официальных выступлениях представители Госкомимущества заявляли, что зарегистрировать незавершенное строительство и продать его можно будет также только в том случае, когда будет стоять коробка с фундаментом, стенами и крышей.

На все подобные инициативы хочется задать встречный вопрос: зачем было изначально раздавать участки тем, кто не будет строиться? Государство в желании поддержать малообеспеченных постоянно создает предпосылки для злоупотреблений. А потом пытается искусственным образом с этим бороться.

Идеальным вариантом решения проблемы будет прекратить бесплатную раздачу земельных участков. Необходимо разрешить свободный рыночный оборот земли, продажу с аукционов или по реальной рыночной стоимости не 20-30 участков в месяц, а всех выделяемых для индивидуального строительства участков. Тогда граждане, которые берут участок просто потому, что его дают, останутся без участков. А покупать участки будут те, кто рассчитал все ресурсы и на самом деле намерен строиться. И если гражданин заплатит 20-25 тыс. долларов за участок земли, то он сам будет кровно заинтересован в том, чтобы построить дом в самые короткие сроки.

Мнения колумнистов могут не совпадать с мнением редакции. Приглашаем читателей обсуждать статьи на форуме, предлагать для участия в проекте новых авторов или собственные «Мнения».